O condomínio pode proibir Airbnb e outras locações de curta duração?

O crescimento das plataformas de hospedagem e locação por temporada trouxe uma dúvida cada vez mais comum entre proprietários, locadores e moradores de condomínios: um apartamento em condomínio residencial pode ser alugado por curta duração por meio de plataformas como Airbnb? E, mais do que isso: o condomínio pode proibir esse tipo de uso?

A resposta ainda exige cautela.

O Superior Tribunal de Justiça afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.443, para definir se uma convenção condominial que prevê apenas a destinação residencial do edifício já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa desse tipo de uso.

Em outras palavras, o STJ irá uniformizar uma questão muito prática: é necessário que a convenção proíba expressamente o Airbnb, ou a simples previsão de que o condomínio é “residencial” já basta para afastar esse modelo de utilização?

Por que esse tema gera tanta discussão?

Porque a locação por curta duração ocupa uma zona de tensão entre duas ideias legítimas.

De um lado, está o direito do proprietário de usar, gozar e fruir do imóvel, inclusive para obter renda com ele.

De outro, está o interesse coletivo do condomínio em preservar segurança, sossego, controle de circulação e a finalidade residencial do edifício.

Na prática, muitos conflitos surgem quando moradores passam a utilizar a unidade como se fosse uma hospedagem rotativa, com entrada e saída constante de pessoas, uso intensivo de áreas comuns e dificuldade de controle pela portaria.

É justamente nesse ponto que o debate jurídico se concentra: a locação de curta duração por plataforma digital continua sendo uso residencial, ou se aproxima mais de uma atividade incompatível com a finalidade do condomínio?

O que já se sabe até aqui?

Ainda não existe tese final repetitiva do STJ sobre o Tema 1.443. Portanto, não se pode afirmar, hoje, uma regra única e definitiva para todos os casos. O que existe é uma controvérsia relevante, já reconhecida pelo Tribunal, sobre a interpretação da convenção condominial e da destinação do edifício. Isso significa que, até o julgamento definitivo, a análise continua dependendo de fatores concretos, especialmente:

- o texto da convenção condominial;

- o regulamento interno;

- a forma como a unidade está sendo utilizada;

- a frequência da rotatividade de ocupantes;

- os impactos práticos sobre a rotina do condomínio;

- a existência ou não de deliberações assembleares sobre o tema.

Em muitos condomínios, a convenção simplesmente diz que o edifício possui destinação residencial, sem mencionar expressamente locações por temporada, hospedagem, plataformas digitais ou curta permanência. Esse é o centro da discussão; a dúvida é saber se esse uso por curtíssimo prazo, com intensa rotatividade, ainda se enquadra como moradia, ainda que temporária, ou se altera a natureza da ocupação.

Em algumas situações, o imóvel continua sendo usado para permanência habitacional, ainda que breve. Em outras, a dinâmica se aproxima muito mais de um fluxo de hospedagem, com características que impactam diretamente a vida condominial.

Por isso, a resposta costuma depender da forma concreta de utilização da unidade.

O condomínio pode simplesmente aplicar multa?

Não de forma automática.

Antes de qualquer medida, é preciso verificar:

- se há previsão na convenção ou no regulamento;

- se houve deliberação condominial sobre o tema;

- se a infração foi devidamente descrita;

- se o morador ou proprietário teve ciência da conduta questionada;

- se a multa observou o procedimento previsto nas normas internas e na legislação.

Além disso, discussões sobre uso indevido da unidade costumam exigir avaliação de proporcionalidade e adequação. Nem toda locação curta terá o mesmo peso jurídico, e nem toda restrição será válida apenas por ter sido aprovada sem observância das regras condominiais.

O que o proprietário deve conferir?

Se você é proprietário, locador ou pretende usar a unidade para locações de curta duração, vale conferir antes:

1. A convenção condominial

   Veja como ela trata a destinação do edifício e se há cláusula específica sobre locação por temporada, hospedagem ou plataformas digitais.

2. O regulamento interno

   Algumas limitações práticas aparecem ali: cadastro de visitantes, uso de áreas comuns, acesso de terceiros, controle de chaves, horários, etc.

3. Atas de assembleia

   Deliberações posteriores podem ter tratado do tema. É importante verificar se houve decisão assemblear e em que termos.

4. A dinâmica real do condomínio

   Em edifícios com controle rígido de acesso e perfil estritamente residencial, a resistência costuma ser maior. Em outros, a prática pode já estar difundida ou parcialmente tolerada.

5. O risco de conflito e sanções

   Antes de anunciar a unidade em plataforma, vale medir o risco de notificação, multa ou litígio.

E quem mora no condomínio e se sente prejudicado?

Moradores incomodados com a rotatividade intensa também devem reunir elementos concretos antes de simplesmente afirmar que há irregularidade.

É importante observar:

- frequência de entradas e saídas;

- prejuízo à segurança;

- descumprimento de regras internas;

- ruídos, festas ou uso inadequado das áreas comuns;

- dificuldade de identificação dos ocupantes.

O que esperar do julgamento do STJ?

O julgamento do Tema 1.443 é relevante porque pode uniformizar uma matéria que hoje recebe soluções diferentes em casos semelhantes. Até lá, o mais prudente é evitar respostas absolutas, se você é proprietário, síndico, morador ou pretende anunciar um imóvel em plataforma de locação por curta duração, a primeira providência deve ser ler a convenção e o regulamento do condomínio com atenção.

Enquanto o STJ não concluir o julgamento do Tema 1.443, a análise continua sendo fortemente dependente do caso concreto.

Antes de anunciar, restringir ou multar, consulte sua advogada para conferir como o condomínio regula a matéria e como a unidade está sendo efetivamente utilizada.

Miranda Mendonça Advogadas