Comprou um imóvel e quer desistir? Entenda as regras atualmente aplicáveis

22/06/2026

Quem compra um imóvel parcelado diretamente com uma incorporadora ou por meio de financiamento pode encontrar no contrato uma expressão pouco intuitiva: alienação fiduciária em garantia.

Em termos simples, significa que o próprio imóvel é usado como garantia da dívida. O comprador permanece utilizando o bem, mas existe uma estrutura jurídica própria para proteger o credor enquanto o preço não for integralmente pago.

Quando o comprador deixa de conseguir pagar as parcelas ou simplesmente pretende encerrar o contrato, surge uma pergunta relevante: quanto do que já foi pago pode ser recuperado e qual procedimento deve ser seguido?

A resposta pode depender de um detalhe que muitas pessoas nem sabem verificar: a alienação fiduciária foi registrada na matrícula do imóvel?

Essa questão está atualmente em discussão no Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.420. 

Primeiro: o que é alienação fiduciária?

Na compra de um imóvel com alienação fiduciária, o bem serve como garantia do pagamento, e de acordo com a Lei nº 9.514/1997, a chamada propriedade fiduciária do imóvel é constituída mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis. Traduzindo: não basta encontrar a expressão “alienação fiduciária” no contrato; o registro imobiliário possui importância jurídica própria. 

Quando os requisitos da lei estão presentes e o comprador deixa de pagar, existe um procedimento específico que pode resultar na consolidação da propriedade em favor do credor e na posterior realização de leilão; o que é conhecido popularmente como a retomada do imóvel pelo banco. Por isso, uma rescisão envolvendo alienação fiduciária pode funcionar de maneira bastante diferente da simples desistência de uma promessa de compra e venda.

Se a alienação fiduciária estiver registrada, o STJ já definiu a regra

No Tema 1.095, o STJ decidiu que, quando a alienação fiduciária está devidamente registrada e o comprador inadimplente foi formalmente constituído em mora, deve ser aplicado o procedimento da Lei nº 9.514/1997, e não a forma de resolução baseada no Código de Defesa do Consumidor. 

Em linguagem prática: nesse cenário, o comprador não pode simplesmente considerar o contrato desfeito e exigir a devolução das parcelas segundo as regras normalmente utilizadas em outros contratos imobiliários; é necessário verificar o procedimento especial previsto para a garantia fiduciária.

E se a alienação fiduciária nunca tiver sido registrada?

É justamente aqui que existe uma discussão importante, pois existem decisões judiciais em diferentes sentidos. Há decisões que determinam a rescisão do contrato com restituição de parte dos valores pagos quando a alienação fiduciária não tiver sido sido registrada. Por outro lado, há decisões no sentido de que a falta de registro não elimina os efeitos do acordo entre comprador e vendedor e não permitiria, por si só, ao comprador escolher uma forma de rescisão diferente daquela contratada. 

Essa divergência levou o STJ a selecionar o assunto para um julgamento com efeitos em todo o país. A questão que o Superior Tribunal irá decidir é a seguinte:

em uma compra de imóvel que prevê alienação fiduciária, mas essa garantia não foi registrada, a rescisão deve seguir:

a Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária,

ou

o Código de Defesa do Consumidor, com regras diferentes para o encerramento da relação contratual?

O STJ determinou a suspensão de processo judiciais que discutem exatamente essa questão em todo o país, para evitar novas decisões conflitantes. Por isso, é importante evitar afirmações genéricas como “se não registrou, aplica-se sempre o CDC” ou “se o contrato menciona alienação fiduciária, sempre se aplica a Lei nº 9.514/1997”, pois é exatamente essa fronteira que o Tribunal pretende uniformizar.

“Quero desistir do imóvel.” O que devo conferir primeiro?

Antes de discutir quanto será devolvido, há uma etapa anterior: descobrir qual regime jurídico pode ser aplicado ao contrato.

Vale conferir, principalmente:

1. O contrato de compra e venda

   Procure cláusulas que mencionem “alienação fiduciária”, “garantia fiduciária”, Lei nº 9.514/1997, consolidação da propriedade ou leilão.

2. A matrícula atualizada do imóvel

   Ela permite verificar se a alienação fiduciária foi efetivamente registrada.

3. O motivo para o encerramento do contrato

   Não é a mesma situação quando o comprador apenas não quer ou não consegue continuar pagando e quando a rescisão decorre de descumprimento da construtora ou vendedora.

4. As notificações recebidas

   Se já houve atraso nas parcelas, é importante verificar notificações, intimações e eventual procedimento de constituição em mora.

5. Quanto já foi pago

   Separe contrato, parcelas, entrada, intermediárias, comprovantes e demonstrativos fornecidos pela empresa.

Essas informações e documentos são importantes porque podem alterar substancialmente como o contrato termina e como os valores pagos serão tratados.

Em uma sistemática de rescisão contratual submetida às normas consumeristas, discute-se normalmente a restituição de parte dos valores pagos, com eventual retenção permitida pelas regras aplicáveis.

Já no regime da alienação fiduciária, o caminho é diferente: há um procedimento específico relacionado à garantia, à dívida, à consolidação da propriedade e à eventual venda do imóvel.

Portanto, antes de perguntar apenas “quanto vou receber de volta?”, existe uma pergunta anterior muito importante: “Meu contrato contém alienação fiduciária e essa garantia foi registrada?”

Não confunda desistência do comprador com culpa da construtora

Também é importante separar situações diferentes. O Tema 1.420 trata da definição do regime aplicável à rescisão de contratos com alienação fiduciária não registrada. Isso não significa que qualquer problema envolvendo compra de imóvel será resolvido da mesma forma.

Atraso na entrega, vícios do imóvel, descumprimento contratual da vendedora e outras situações podem envolver fundamentos jurídicos diferentes.

Por isso, o contrato deve ser analisado juntamente com o motivo concreto pelo qual se pretende encerrá-lo.

Antes de desistir, consulte sua advogada e confira documentos, para tomar uma decisão sobre o imóvel apenas olhando o valor das parcelas que ainda faltam pagar.

Confira o contrato, obtenha uma matrícula atualizada, verifique se existe registro da alienação fiduciária e reúna todos os pagamentos e notificações recebidos.

O julgamento do Tema 1.420 deverá esclarecer uma questão importante para milhares de contratos imobiliários. Enquanto não houver tese definitiva, a existência da cláusula, o registro da garantia e as circunstâncias da rescisão precisam ser examinados em conjunto.

Miranda Mendonça Advogadas